.

Финансовая кабала или обретенный угол?

Вся правда об ипотечном кредите

Финансовая кабала или обретенный угол?

Ипотечный кредит обязательно сопровождает залог, который требуют банки при оформлении ссуды. Для кредитных учреждений залоговое имущество является гарантией того, что заемщик погасит кредит в срок и в полном объеме. В противном случае он, скорее всего, лишится своего дома, квартиры или автомобиля. В нашем сознании понятие «ипотека» тесно связано с покупкой квартиры, которая и становится залогом по кредиту. На самом деле это понятие имеет более глубокий смысл, так как в качестве залогового имущества могут выступать коттедж, дом, дача, гараж, нежилые здания и другая недвижимость.

Как показывает практика, большинство из нас рассматривают ипотечное кредитование как самый неудобный вид займа из всех банковских продуктов. Далеко не каждому хочется попасть в зависимость от банка на долгие годы, ежемесячно выплачивать немаленький кредит, оставляя деньги только на самое необходимое: еду, носильные вещи и оплату по коммунальным счетам.

Кроме того, и само оформление ипотечного кредита вызывает немало вопросов. В банк нужно представлять множество различных документов, там проверяют кредитную историю клиента и его доходы, а также требуют первоначальный взнос, который многие считают неподъемным. Да и сроки рассмотрения заявки на ипотечный кредит кажутся затянутыми.

Ввиду этого немногие семьи идут на оформление ипотечного кредита, предпочитая решать свои стесненные жилищные проблемы самостоятельно: копить много лет деньги, которые съедает инфляция, одалживать недостающую сумму на покупку квартиры у случайных людей под большие проценты и т. п. В общем, замкнутый круг какой-то.

Но так ли уж страшна ипотека, как нам видится? Давайте попробуем взглянуть на ситуацию объективно.

Плюсы и минусы

Несомненное преимущество ипотеки – возможность сразу получить квартиру в собственность. К тому же при этом фиксируется стоимость квартиры, что обезопасит вас от резкого увеличения цен на рынке жилья.

Среди других плюсов ипотеки:

– защита имущества от риска повреждения, так как кредитование предполагает страхование, а сами мы нечасто пользуемся страхованием недвижимости;

– возможность суммировать доходы созаемщиков;

– использование материнского капитала и вычетов.

Кроме того, ипотека дисциплинирует заемщиков. Хочешь не хочешь, а каждый месяц определенную сумму на квартиру отнесешь в банк, между тем как далеко не все в состоянии просто копить. Если сможете себя дисциплинировать и выплачивать ипотечные платежи регулярно, возможно, это окажется для вас более выгодным, чем копить и ждать того благословенного момента, когда вы все-таки сможете приобрести себе жилье. А квартира через пятнадцать лет может стоить дороже, чем даже с процентами по ипотеке.

Конечно, есть у этого вида кредита и серьезные минусы:

– огромная переплата по кредиту, арендная квартира того же качества может быть гораздо дешевле;

– квартиру в ипотеке сложно продать в случае необходимости, к тому же продажа будет, скорее всего, по стоимости ниже рыночной;

– большая кредитная нагрузка в течение длительного срока, а поскольку обязательства взяты на длительный срок, есть риск, что деньги не будут выплачены из-за сложившейся внезапно ситуации, а уже выплаченные – будут потеряны;

– значительный первоначальный взнос, доходящий в некоторых банках до 30%, который в состоянии внести не все заемщики.

Пройдите тест на соответствие

Прежде чем решиться взять ипотечный кредит, тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а заодно оцените себя. Специалисты предлагают несколько критериев, которым должен соответствовать ипотечный заемщик.

Стоит брать ипотеку, если вы:

– имеете стабильный средний или высокий доход;

– у вас стабильная работа, а профессия позволяет в случае необходимости быстро найти новую;

– нет других кредитов;

– совокупные кредитные выплаты составят не больше 30 процентов от дохода;

– вы финансово дисциплинированы, способны выплачивать кредит;

– у вас накоплен первоначальный взнос не менее 20 процентов и есть средства на дополнительные расходы: страховку, переезд, услуги риелтора и др.

Конечно, ипотека – не идеальное средство решения жилищной проблемы семьи, но это все-таки вполне приемлемый в современном мире вариант, который стоит тщательно обдумать. Для этого предлагаем вашему вниманию и самые распространенные заблуждения, бытующие в обществе.

Гражданин, который является налогоплательщиком с налоговой ставкой 13%, имеет право получать налоговый имущественный вычет, если ранее осуществил следующие операции с принадлежащим ему имуществом: продажа собственного имущества (земли, авто или жилья); приобретение или строительство собственного жилья; покупка земли для строительства жилья.

Мифы и заблуждения

1. Ипотека – это непосильная ноша для заемщика.

Да, нередки случаи, когда заемщик, получивший ипотечный кредит, вынужден работать исключительно на банк, не имея возможностей для полноценной жизни, ввиду того что почти весь доход уходит на погашение кредита. Но часто это связано прежде всего с ошибкой в оценке своих финансовых возможностей. Для того чтобы избежать подобной ситуации, сначала следует трезво посмотреть на свой доход, соотнести его с размером платежа по кредиту, оценить свои силы, а только потом подавать заявку на кредит. Принимая решение об одобрении займа, банк руководствуется тем, насколько легко вам будет его вернуть, а не тем, насколько изменится уровень вашей жизни.

2. Если пропустить платеж по кредиту, можно лишиться жилья.

Действительно, кредитный договор и закон об ипотеке устанавливают случаи, при которых банк может воспользоваться своим правом залога, продав квартиру клиента. Но такое случается нечасто: во-первых, пойти на это закон позволяет лишь при грубом и неоднократном нарушении заемщиком графика возврата ссуды; во-вторых, кредитной организации проще пойти на компромисс и изменить схему возврата кредита (если заемщик готов возвращать долг), чем тратить время на судебные тяжбы и реализацию залогового жилья.

Главное – помните: если возникли проблемы, не стоит скрывать их от банка, а лучше как можно скорее начать конструктивный диалог с кредитором.

3. Банк вправе требовать возврата долга в любое время.

Как уже было сказано, банк действует в рамках закона, который не позволяет ему подобные вольности. Кроме того, он заинтересован, чтобы займ отдавали как можно дольше, поскольку все это время он получает от заемщика прибыль в виде процентов, а чем быстрее вы погасите кредит, тем меньше он сможет заработать. Для того чтобы обезопасить себя от недобросовестных кредиторов, внимательно читайте договор, перед тем как его подписать.

4. У владельца ипотечной квартиры нет никаких прав.

Это не совсем так. Во-первых, купив жилье по ипотеке, вы становитесь его собственником. Конечно, существует ряд ограничений, направленных на то, чтобы ваши действия не привели к уменьшению ее стоимости: например, нельзя без согласия банка делать перепланировку квартиры в ипотеке или регистрировать в ней третьих лиц. Однако набор стандартных прав в вашем распоряжении: можете прописать в ней свою семью, сделать ремонт, а при согласовании с кредитором даже сдавать в аренду.

5. Если кредитор обанкротится, то займ можно не возвращать.

А вот это серьезное заблуждение. Дело в том, что долговые обязательства перед банком являются своеобразным товаром, на который обязательно найдется покупатель – другая кредитная организация либо агентство по сбору долгов. И в том и в другом случае ваши долги не исчезнут, а просто изменится тот, кому нужно будет их возвращать.

В заключение отметим, что добросовестные банки совсем не являются хищниками, которые только и ждут момента, чтобы повесить на вас кредитное ярмо или отобрать квартиру при первой же возможности. Кредитование – это бизнес, успех которого во многом зависит от правильного сотрудничества с заемщиком. Вся правда об ипотеке в том, что правила игры открыты для всех, а принимать их или нет – решать вам, главное – предварительно изучить их внимательно.

Вопрос – ответ

На вопросы архангелогородцев отвечает Елена Богданова, кандидат экономических наук, доцент Северного (Арктического) федерального университета имени М. В. Ломоносова.

– Я брал ипотеку шесть лет назад. С тех пор ежегодно плачу страховку не только за квартиру, но и за себя, так как звонят из банка и напоминают. Я так понимаю, меня разводят. Это точно, что страхуется только залог? Каков закон?

– Вероятно, когда вы заключали договор ипотечного кредитования, вместе с ним вам предложили страхование жизни и здоровья. Очень распространенная практика. И если вы в тот момент не отказались, то сейчас вариантов для вас нет.

Вообще же согласно ст. 935 Гражданского кодекса РФ граждане страховать свою жизнь и здоровье могут только на добровольных началах. А Федеральный закон № 102 «Об ипотеке» (ст. 31) обязывает заемщика страховать закладываемую банку недвижимость, а также свою ответственность за невозврат ссуды. В законе нет и речи о страховании титула (потери права собственности), а также жизни и здоровья заемщика.

Шесть лет – большой срок, ситуацию вспять не повернуть. Но если такой случай произошел с кем-то сейчас, в течение пяти дней вы можете обратиться в банк и отказаться от данной услуги по страхованию. Но в этом случае процент по кредиту может стать выше.

– Планирую взять ипотеку на вторичном рынке, квартира уже выбрана, банк предварительно одобрил кредит, но требует, чтобы оценку провели их оценщики. А у меня есть свой знакомый оценщик, который готов провести оценку в три раза дешевле. Законно ли поступает банк? Очень похоже на какой-то сговор.

– Законом предусмотрено, что вы можете привлекать и своих оценщиков. Другой вопрос, не откажет ли банк в данном случае в кредитовании. Кроме того, это может повлечь увеличение процентной ставки по кредиту. Можете потребовать от банка пояснить, изменение каких условий договора произойдет, если вы привлечете стороннего оценщика. В данном случае это не услуга по страхованию, которую будете платить много лет. Возможно, для вас будет проще оплатить услугу оценщиков банка, но при этом не переплачивать за стоимость вашего кредитного договора.

– Слышал, что титульное страхование не является обязательным условием ипотеки. А в банке сказали, что это обязательно, если ипотека оформляется на «вторичку». Если это не так, могу ли я вернуть уплаченную сумму страховки? Как это сделать?

– Часто бывает, что в банке говорят: без страховки кредит не предоставим. И никто не проговаривает честно, что кредит будет предоставлен, но на других условиях или это повлияет на увеличение процентной ставки. Совершенно точно титульное страхование не является обязательным. Но если вы заключили этот договор страхования уже более пяти дней назад, к сожалению, ничего сделать не сможете, вам придется платить. Возможность отказаться от страховки есть только в пределах пяти дней с момента заключения договора. Для этого нужно прийти в банк и написать заявление-отказ. Специалисты, конечно, будут тяжело вздыхать, но тем не менее они обязаны это сделать.